전세계약시 유의사항 / 전세보증금 지키는 법

한국소비자원이 2013년 신혼부부 1.000명을 대상으로 한 설문조사에 따르면 우리나라 신혼부부가 결혼하여 독립하여 살 경우 주거형태는 월세 7.6%, 자가 28.6%, 전세 62.3%로 전세의 비율이 가장 높다고 합니다.

 

그만큼 우리나라는 전세의 비율이 높은데요. 전세는 계약기간이 끝난 시점에 내 보증금을 100% 돌려받을 수 있는 좋은 제도이긴 하지만 전세계약 시 유의사항을 모른다면 나중에 계약기간이 끝난 후 내 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길수도 있습니다.

 

이를 예방하기 위해 전세계약시 유의사항과 내 보증금을 지키는 방법을 알아봅시다!

 

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1. 부동산 공인중개사 조회 확인

전세나 월세, 매매등 집을 알아볼때 대체로 부동산을 통하게 되는데요. 부동산이니 당연히 믿고 거래(계약서 작성)한다구요?

물론 일반적으로 등록업체가 거의 대다수이지만 무등록 업체로 인한 피해사례도 종종 뉴스를 통해 접하는 만큼 가장 기본적이면서도 중요한 부분입니다. 부동산 중개행위는 자격증을 취득하고 실무교육 수료 후 관리청에 등록을 해야 중개업무를 할 수가 있습니다.

그러나 무등록 무자격자가 부동산중개를 진행하고 계약까지 진행 후 수수료를 받는 일도 더러 있는데 이 경우 해당 중개사는 관련법규에 대해 무지한 경우가 많아 만에 하나 문제가 발생할 시 그 피해를 고스란히 소비자가 떠안게 될 수 있습니다.

(특히, 공인중개사와 중개보조원을 헷갈리지 마시길 바랍니다. 중개보조원을 통해 계약서작성을 할경우 공인중개사와 함께 하는것이 원칙이랍니다.)

 

간혹 주인과 직거래를 하는 경우 부동산 거래 경험이 많은 분들은 잘 확인하고 진행하시겠지만 그렇지 않은 분들은 몇 푼 아끼려다 보증금 날릴 수도 있으니 등록된 공인중개업체에서 계약하시길 추천드립니다. 부동산 거래 시 문제가 발생할 경우 1억 원까지 보상 가능합니다.

 

부동산 공인중개사 조회 / 확인하는 방법

정부에서 운영하는 국가공간정보포털에 들어가시면 회원가입, 로그인 없이 바로 확인이 가능합니다.

http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=4085

 

↓↓ 지역선택 후 상호나 등록번호 등을 입력하면 등록된 업체인지 조회가 가능합니다. ↓↓

↓↓상호를 클릭하면 세부내용이 나오고요. ↓↓

상호, 대표자 이름, 전화번호가 일치하는지 보면 되겠죠

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2. 등기부등본 / 건축물대장을 꼭 확인하자

등기사항 전부증명서(등기부등본)를 발급받으면 근저당 설정 날짜와 금액 등을 확인 가능합니다.

직접 열람한 등기부등본의 표제부의 부동산 주소 및 동 호수 등 건물에 대한 정보를 확인하고 갑구에 소유권 변동 및 현재의 주인이 맞는지 확인합니다. 그리고 을구에 권리사항도 체크합니다. 

 

 

권리사항에는 해당 집의 근저당이 얼마나 잡혀있는지 알 수 있는데요.

근저당이란 쉽게 말해 집값 중에 대출이나 빚이 얼마나 있는지를 말합니다. 집주인이 집을 담보로 대출을 받거나 해서 저당이 잡힌것을 말해요. 보통 근저당+(나포함)나머지 세입자들의 임차보증금의 총합이 해당 건물 시세의 60%를 넘으면 위험합니다.

 

예를들어 시세가 2억 인 3층짜리 빌라에 전세 4000으로 들어 가려하는데 먼저 들어와 있는 세입자들이 전세 4.000으로 5집이 먼저 들어와 살고 있다. 해당 빌라로 은행에 근저당이 2000이 잡혀있다. 그러면 근저당 2000+2억(4000씩 x5집) 총합이 2억 2천으로 시세 2억보다 이미 2000이 초과되어 있죠. 내 보증금까지 합하면 2억 6천으로 시세 2억보다 6천이 초과된 것이므로 상당히 위험한 것입니다.  왜 위험할까요? 집주인이 빚(또는 이자)를 갚지못해 만에 하나 집이 경매로 넘어갈 경우 낙찰받은 집값

(통상 경매는 시세의 70%이하로 낙찰되므로) 2억 이하로 낙찰된 금액(집값)에서 은행이 1순위로 2000만원을 회수해 가고 나머지 5명의 세입자가 우선순위에 따라 금액을 가져가면 마지막에 입주한 내가 받아갈 돈은 0원일 가능성이 크기 때문이죠. 이런 경우 차라리 월세를 가는 게 안전합니다.

 

등기부등본 인터넷 열람
인터넷등기소 http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

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추가적으로 건축물대장을 확인해야 합니다. 거주 용도로 설정이 되었는지, 등기부상 주소와 건축물대장의 주소나 동, 호수가 정확히 일치하는지에 대한 여부 확인이 매우 중요합니다. 드물긴 하지만 건축물대장과 등기부상 주소 불일치 시 전세 보증금 지키기 어려운 상황이 생길 수 있기 때문입니다. 

 

 

토지대장 / 건축물대장 인터넷 열람

정부 24 http://www.gov.kr/portal/main

등기부등본 외에도 추가적으로 요구할 수 있는 필요서류가 있습니다. 소유자의 국세 완납 증명서, 지방세 완납 증명서입니다.
국세 완납과 지방세 완납은 대출을 실행할 때 보통 은행에 많이 제출하는 서류인데요. 경매를 대비해서 이런 세금이 체납되어 있다면 은행 대출금보다도 먼저 받아가는 것이 세금이니 이 부분도 챙기시면 좋습니다. 혹시모를 경매에 대비하여 세입자분들도 요구할 수 있는 서류이고 계약을 체결하실 때 주택 임대차 표준 계약서에서도 등기사항 증명서 확인, 미납국세, 선순위 확정일자 현황 등을 확인해 줄 의무가 있으니 공인중개사님께 요구해 보시기 바라겠습니다. 

 

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3. 전세보증금 대출을 받아야 할 경우 집주인의 협의 필요

전세보증금 대출을 받을 경우 집주인의 사전 동의가 있어야 하므로 집 구할 때 꼭 부동산에 미리 말씀하시기 바랍니다. 그리고 계약서 작성 시 특약에 "전세자금 대출이 불가한 경우 무효이며, 수수한 모든 대금은 즉시 반환한다"라고 넣으시면 안전합니다.

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4. 전세 계약 시 특약사항

전세계약 시 특약사항은 꼼꼼하게 기재하여 넣는 것이 좋습니다. 집 내부상태나 하자보수에 관한 부분, 전세자금대출 동의 등 논란의 여지가 될만한 것들은 꼼꼼히 기재합니다.
도배 혹은 집수리 등 하자보수를 하였을 경우 집주인에게 이야기 후 소비된 금액의 영수증 등을 보관하는 것이 좋습니다. 또 하나 전세계약시 유의사항은 선순위 근저당이 설정되어 있을 경우 근저당 전액 상환 시 등기 말소 조건으로 특약에 추가할 수 있으니, 참고하세요.
 

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5. 계약금 및 잔금은 현 소유자에게 직접 송금

되도록이면 현 소유자(집주인 이름으로 된) 통장으로 입금(계좌이체) 하시는 게 좋으며, 현금 전달보다 통장으로 계좌 이체하여 증거를 남겨 두시는 게 좋습니다. 이렇게 하셔야 혹시 나중에 발생할 수 있는 문제에 대비할 수 있습니다.

(사정상 소유자가 아닌 소유자의 가족이나 지인 통장으로 보낼 경우 계약서에 그 내용을 기입하는 것도 방법이겠네요)

 

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6. 대리인과 전세 계약을 할 경우 대리권에 필요한 서류를 확인 

대리인과 전세 계약을 할 경우 필요한 서류는 현 소유자(집주인)의 인감증명서와 위임장입니다. 서류를 확인만 하지 말고 반드시 전화로 현 소유자와 통화해 서류 전달 내용을 확인하는 것이 필요합니다. 대리인과 계약을 진행하셔도 계약금 및 잔금은 등기부등본상의 소유자 통장으로 입금을 하시기 바랍니다. 

 

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7. 만료 시점을 자신의 상황에 맞게 집주인과 조율

혹시라도 계약기간을 못 채우고 나갈 경우 복비를 임차인(세입자)이 내게 되기 때문에  일반적으로 전세 계약은 2년으로 많이 하긴 하지만 주인과 협의 시 1년 단기계약도 가능하니 자신의 상황에 맞게 계약사항에 추가하면 됩니다.

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8. 전입신고와 확정일자는 필수

가장 중요한 부분으로 잔금 넘어가기 전에 등기부등본 반드시 확인합니다. 이사 후 당일 즉시 주민센터에서 전입신고 + 확정일자를 받습니다. 그래야 집이 경매되는 경우에 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.

전입신고 + 거주 + 확정일자 3가지 조건 중 가장 늦게 조건이 달성된 날을 기준으로 그다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.

 

이사 당일 설정된 근저당으로 세입자가 보증금 전부를 날리게 된 경우도 있다고 하니 전입신고하고 나서도 근저당 설정 변화가 있는지 등기부등본을 반드시 확인해 보시길 바랍니다. 전세계약 시 등기부등본은 봐도 봐도 지나치지 않습니다.
실제로 전입신고 한 날 집주인이 근저당 설정을 하는 바람에 전세금 전부를 날리게 된 사연도 있고 실제 제 지인도 확정일자를 몰라서 받지 않았다가 전세보증금 일부를 못 받게 된 경우도 봤고, 집에 경매에 넘어가 전세금 반 이상을 잃게 된 지인의 사연 등 주변에서 심심찮게 실제 들을 수가 있습니다. 정말 세상에는 좋은 사람도 많지만 나쁘게 마음먹고 피해를 끼치는 경우도 있으니 정말 내 소중한 보증금 꼭 지켜야겠습니다.