부동산 / 경제 / 생활정보

부동산 용어 : LTV, DTI, DSR 뜻 (5분안에 이해가능)

생활 / 정보 — Wed, 3 Nov 2021 01:00:13 +0900

부동산 공부 또는 뉴스를 보면 한번씩 나오는 단어죠.

LTV, DTI, DSR 읽어도 무슨뜻인지 이해가 잘 안갑니다..

LTV, DTI, DSR 뜻 중학생도 이해할 수 있게 쉬운설명 드립니다~

부동산(주택, 아파트, 상가, 토지 등)을 사기위해 돈이 부족한 경우 은행에서 대출을 받게 됩니다. 그런데 은행은 나에게 무엇을 믿고 돈을 빌려줄까요?

은행에선 내가(개인이) 돈을 갚을 수 있는 능력이 있는지를 평가한 후 돈을 빌려주게(대출한도가 나오게) 되는데요. 대출한도를 정할 때 필요한 것이 LTV, DTI, DSR 입니다.

LTV (Loan대출 to Value가치 Ratio비율) : 주택담보인정비율

대출에는 크게 신용대출과 담보대출이 있는데요.
담보대출 중 주택매입의 경우 주택담보대출을 받게 됩니다.
그렇다면 은행에선 담보로 한 주택의 가치(가격)을 따져보고 집값보다 적거나 같게 빌려주게 되겠죠.

집값은 1억인데 2억을 빌려주면 만약 빚을 못갚게 됐을경우 은행입장에선 담보로 한 집을 팔아도 1억(실제론 1억보다 더 적음)밖에 회수를 못하니 집의 가치(시세)를 따져보고 그 가치대비 일정비율로 빌려주게 되는데요.

주택을 담보로 돈을 빌릴때 인정되는 자산의 가치비율이 LTV입니다.

쉽게 말해 '니가 사려고 하는(담보로 잡은 집)의 값이 얼마니? 그 집값의 몇%를 빌려줄게.' 가 LTV입니다.

내가 구매하려고 하는 집 또는 이미 소유한 주택을 담보로 대출(주택담보대출)을 받을 때 담보로 한 집의 가격( KB시세를 기준으로 함)을 보고 대출한도를 정해줄게 라는 뜻입니다.

즉, 부동산(주택이나 상가, 토지등)을 담보로 대출을 받을때 담보로 한 주택의 가치대비 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지에 대한 지표(비율)이 LTV입니다.

예를들어 내가 1억짜리 집을 담보로 대출을 받을려고 하고 LTV가 60%라고 한다면(즉, 1억짜리 주택을 담보로 대출받았을때 LTV가 60%라면) 최대 대출받을 수 있는 한도는 6천만원이 되는 것이죠. 은행에서 이 주택의 가치 대비 60%만 빌려주겠다는 뜻입니다.

간혹 차주(주택매입시 돈을 빌린 사람)이 대출금 상환을 못하거나 연체할 경우 경매로 넘어갈 수 있는데 이를 대비해 은행에서는 위 60%한도에서 소액임차 보증금을 추가로 뺀 금액만큼을 대출 한도로 정하게 됩니다.

즉, 위 60%한도 (6천만원)에서 서울의 경우 소액임차보증금 5000만원을 뺀 천만원을 한도로 정하게 되는 것이죠. 소액임차보증금은 서울 5.000만원, 수도권 등 4.300만원, 지역에 따라 최소 2.000만원 등 입니다.

LTV비율은 조정대상지역, 투기과열지역 등 지역 및 규제에 따라 다르게 나오고 정부 정책의 영향을 받기때문에 구하고자 하는 부동산의 지역을 잘 살펴야 합니다.

조정대상지역에서 5억 미만 주택의 LTV비율이 70%, 5~8억 사이 주택의 LTV비율이 60%

투기과열지역에서 6억 미만 주택의 LTV비율이 60%, 6~9억 사이 주택의 LTV비율이 50%로

2021년 7월 1일부터 10% 상향조정 되었습니다.

(요약)

LTV=주택담보인정비율
담보로 잡은 집값이 얼마니? 그 집값의 몇%만 빌려줄게.
예) 1억 아파트 LTV가 60%면 = 6천만원만 빌려줄게.
(실제 더 적어질수 있음)

LTV계산법
*대출한도 = 주택가격(KB시세) x LTV

DTI (Debt빚 To Income수입)

총부채상환비율

너 연봉이 얼마니? (얼마버니?)
너 얼마 버는지 보고 빌려줄게

금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율입니다.

현재 소득대비해서 주담대(주택담보대출)을 상환할 수 있는지와 함께 다른부채의 이자상환까지 같이 할 수 있는지를 보겠다것이 DTI입니다.

연봉 5000인 사람이 빚 갚는데 5000을 다 쓰면 생활이 안되잖아요? 이렇듯 DTI는 소득대비 대출비율을 말합니다. 년간 갚아야 할 돈이 수입의 일정금액을 넘지 않는 범위안에서 빌려주겠다는 뜻입니다.

즉, DTI는 네 연봉이 얼마인지보고 주담대(주택담보대출) 원리금(원금+이자)는 얼마인지, 거기에 기타 부채의 (이자)는 얼마인지 보고 네 연봉에서 몇%안에서 빌려주겠다는 뜻입니다.

연봉5000만원인 사람이 매년 2500만원의 빚을 갚고 있다면 DTI는 50%가 되는 것이죠.

부채(빚)를 상환할 수 있는 상환능력의 척도가 되며 DTI가 낮을수록 빚이 적다는 뜻이므로 상환능력이 양호하다고 판단하며 DTI가 높으면 그만큼 대출가능금액도 높아집니다. DTI는 연간 기준이므로 상환기간이 길수록 대출금액도 높아집니다.

내 연봉이 5000만원이고 DTI가 50%라면 5000에서 2500만 빚갚는데 써라. 2500만원(50%)만 빌려줄게 라는 뜻입니다.

(요약)
너 1년에 얼마버니?
네 연봉이랑 주택담보대출 원리금(원금+이자) 상환액+기타 대출(이자) 상환액보고 빌려줄게

DTI계산법

*주담대+기타 대출이자 상환액 / 연소득 x 100
*(주담대(주택담보대출) 원리금(원금+이자)상환액+기타 대출 이자 상환액 / 연소득 x 100)

DSR (Debt Service Ratio)

총부채원리금 상환비율

DTI와 비슷하지만 차이점은 모~~든 가계대출(마이너스통장, 차할부, 학자금대출, 신용대출, 카드론 등등)에 대한의 원리금(원금+이자)의 실제 상환능력을 보고 대출한도를 정하겠다는 것인데요.

연 소득 1억인 사람의 DSR이 50%라고 가정했을 때 5000만원의 대출이 나오지만 만약 내가 1년동안 갚아야 할 다른 빚(신용대출) 1000만원이 추가로 더 있다면 대출가능한 5000에서 이미대출받은 1000을 뺀 4000만원만 가능하다는 것이죠.

DTI는 대출원리금(원금+이자)만 포함되었으나 DSR은 주택과 무관한 각종 기타 대출들(마이너스통장, 차할부, 학자금대출, 신용대출, 카드론 등등)도 다 포함되기 때문에 DTI보다 더 타이트한, 강한 대출규제라고 보면 될것 같습니다.

보금자리론 등 정부에서 지원하는 다양한 주택담보대출 상품들은 한국주택금융공사 홈페이지를 방문하면 조건을 확인해 볼 수 있습니다. 부동산 정책이 수시로 변화하고 있는 만큼 나에게 유리한것은 무엇인지 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있겠습니다.

(요약)
너 1년에 얼마버니?
네 연봉이랑 주택담보대출 원리금(원금+이자) 상환액+기타 대출 원리금(원금+이자) 상환액보고 빌려줄게

DSR계산법
*모든 가계대출 원리금 상환액/연소득x100

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(총정리 요약)

LTV
니가 사려고 하는(담보로 잡은 집)의 값이 얼마니?
그 집값의 몇%를 빌려줄게
LTV40%이고 사려는 집이 1억이면 4000만원 대출가능 (실제 더 적을수있음)

DTI, DSR
공통점 - 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율
차이점 - DTI : 주택담보대출 원리금(원금+이자) 상환액+기타 대출(이자) 상환액 기준
DSR : 주택담보대출 원리금(원금+이자) 상환액+기타 대출 원리금(원금+이자) 상환액 기준

전세보증금 반환보증보험 가입조건/ 방법/ 비용 / 서류

생활 / 정보 — Sun, 19 Jul 2020 16:34:38 +0900

전세보증금 지켜주는 전세보증금 반환보증보험

역전세, 깡통전세라는말 들어보셨을 겁니다.

역전세는 내가 전세 살 당시보다 현재 전세가가 떨어진것을 말합니다.
전세가가 떨어졌기 때문에 집주인이 새로운 전세자로부터 전세보증금을 받아도 나가는 세입자에게 줄 돈이 모자라게 되는것이죠. 보통 전세를 끼고 집을 매입한 경우 이런상황이 발생하는데 이런경우가 적지 않습니다.

깡통전세란 전세가가 아닌, 매매가가 떨어져 집을 팔더라도 전세보증금보다 적게 회수되는 상황을 말합니다.
흔히 하우스푸어라고 하죠. 과도한 빚을 내 집을 산 경우 이에 해당 하는데요. 이럴경우 피해는 고스란히 세입자가 안게 됩니다.

이러한 경우를 대비한 안전장치로 실거주+전입신고+확정일자의 3가지를 갖출경우 대항력에 대해 포스팅한 적이 있는데요.

☞ 전세대항력갖추는 방법 (클릭)
사실, 위 3가지를 갖췄더라도 집주인이 돈이 없으면? 현실적으로 받기 힘든 상황이 오기도 합니다.
이를 대비한 더욱 확실한 안전장치가 바로 전세보증금 반환보증보험입니다.

전세보증금 반환보증보험이란?

보증기관이 임차인(세입자)에게 보증금을 대신 지급해 주는 제도이자 보험상품입니다.

1. 임대계약 만료 및 해지 후 30일 경과시까지도 특별한 이유없이 임대인(집주인)이 전세보증금을 임차인(세입자)에게 돌려주지 않는 경우
2. 계약기간 중 주택이 경매,공매로 배당이 이뤄졌을에도 임차인이 전세금을 반환받지 못했을 경우

보증기관에서 보증금을 대신 반환하고 이후 채권보전 절차까지도 전담하는 보험상품 입니다.

집주인 동의없이 가입할 수 있고 (2018년 2월 이전에는 집주인동의가 필요했으나 2018년 2월부터 동의절차가 폐지됨)

깡통주택 이라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

전세보증금 반환보증보험

1. 가입방법

전세보증금 반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증보험 두곳에서 가능합니다.

☞ 주택도시보증공사(홈페이지)

☞ SGI서울보증(홈페이지)

시중은행, 위탁 공인중개사 등을 통해 가입할 수 있으며 2019. 9월 부터는 카카오페이에서도 가입이 가능합니다.

카카오페이를 통한 가입방법을 간단히 설명드리면.. 폰에 카카오톡이나 카카오페이 앱 설치 후 ▶ 카카오페이 서비스화면에서 전세금반환보증을 누른 후 ▶ 신청조건 확인 후 ▶ 계약정보를 입력 한 뒤 ▶ 필요서류를 제출 하면 됩니다.

카카오페이로 가입 시 서류제출은 이메일이나 팩스가 아닌, 스마트폰으로 서류를 찍어 편하게 제출할 수 있습니다.

필요서류로는 확정일자를 받은 전세계약서, 전입세대 열람내역서, 보증금 지급확인 서류, 주민등록등본이 필수입니다.

입력한 정보와 제출서류를 심사가 끝나면 최대 5영업일내 완료됩니다. 심사완료 후 보증료를 확인하고 카카오페이로 간편하게 결제하면 됩니다. 결제가 끝나면 가입완료이며 발급된 보증내역을 볼 수 있습니다.

2. 가입조건

▶ 인도(실거주)+ 전입신고 + 확정일자가 필요

▶ 건물과 토지 모두 하나의 임대인의 소유여야 함 (공공택지로서 지적 미정리로 대지권 미등기인 경우 보증가능)

▶ 등기부등본상에 압류/가압류, 가처분, 가등기, 전세권등이 없어야 함

▶ 전입세대 열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없어야 함(단독주택, 다가구 주택 제외)

▶ 전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소

▶ 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것

▶ 전세계약 기간 1년이상

▶ 전세보증금은 수도권 7억이하, 그 외 5억 이하

▶ 보증금을 대출받은 경우 신용대출의 경우는 가능하나 담보대출의 경우 불가

▶ 연립주택, 다가구주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 아파트만 가능,

SGI서울보증보험은 도시형 생활주택도 보증이 가능합니다.

(상가건물, 다중주택, 공관, 가정어린이집, 공동 생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설은 보증대상에 포함되지 않습니다)

주거용 오피스텔은 공인중개사가 전세계약서 주용도에 주거용으로 표기해야 하며 구분등기를 필수로 해야 합니다.
*구분등기란? 한 동의 건물을 독립된 각각의 부분으로 나눌 수 있을 때, 해당 부분을 양도하거나 임대하기 위하여 여러 개의 건물로 등기하는 일

3. 보증 신청기한 (가입시기)

주택도시보증공사와 SGI서울보증보험 모두 임대차계약기간이 1년 이상이어야 합니다.

가입시기는 두 상품에 차이가 있습니다.

▶ 미분양관리지역 내 전세보증금 반환보증 특례지원(18.9.13대책)

미분양 관리지역에 한해 전세계약 종료 6개월전까지 가입할수 있도록 허용해 주었었는데요. 이후 미분양 관리지역이 아닌 전국에서 가능하도록 19년 7월말부터 1년간 시행한 뒤 연장여부를 검토할 계획이라고 합니다.

전세금 반환보증 특례의 경우

▶ 수도권 5억원 이하, 비수도권 3억원 이하 전세

▶ 부부 합산소득 1억원 이하 가구여야 합니다.

☞ 미분양관리지역 보러가기(클릭)

4. 비용 (보증요율)

전세보증금 환반보증보험 가입 보증료는 위와 같습니다. 예를 들어 아파트 전세보증금이 1억 5천만원 이라면 2년 전세금 반환보증 보증료를 38만 4천원을 내면 전세보증금을 보호할 수 있습니다.

<SGI서울보증>

3억(보증금액) X 0.192%(아파트 보험료율) X 2년(730일/365일)

=1,152,000원

<주택도시보증공사>

3억(보증금액) X 0.128%(아파트 보험료율) X 2년(730일/365일)

=768,000원

보증료 할인 및 할증

※ 저소득층, 신혼부부, 다자녀, 한부모, 장애인 등 사회배려계층에는 보증료의 40~60% 까지 할인이 됩니다.

▶ 한부모가족, 고령자 단독세대주 60%할인

▶ 저소득 만19~34세 청년가구 50%할인

▶ 연소득 4천만원 이하 신혼부부 50%할인

5. 필요서류

전세보증금 반환보증보험 가입서류는 SGI서울보증과 주택도시보증공사(HUG)가 약간씩 차이가 있는데요.

▼ SGI서울보증의 경우 제출서류

▼ 주택도시보증공사(HUG) 제출 서류

두 곳이 서류 제출서류에 차이가 있고 보증요율 및 보증조건에 조금씩 차이가 있으므로 나에게 알맞는 적합한 상품이 어느것인지 잘 따져서 가입하는것이 좋겠습니다.

임차인으로서 내가 낸 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 제도(보험)이 있다는 것이 다행이고 안심되기도 하지만,

한편으론 당연히 돌려받아야 할 내 돈을 지키기 위해 추가로 돈을 납부해야 한다는 것이 씁쓸하면서도 이해되지 않기도 합니다.

하지만, 현재로서는 전세입자를 위한 현실적인 방법이 전세입자로서 대항력을 갖추는것과 보증금보증보험에 가입하는것이니 이 제도를 잘 활용하여 소중한 내 전세보증금을 지키는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

도움되셨다면 공감 꾹^^

22번째 부동산대책 / 7.10부동산대책 / 세금으로 때려잡기

생활 / 정보 — Mon, 13 Jul 2020 09:00:00 +0900

다주택자 숨통(?) 조이는 정부정책들..

정부가 22번째 부동산대책으로 7.10부동산대책을 내놓았습니다.

종부세 최고 6%, 양도세 70%, 취득세 12%.. 등 부동산세금폭탄 정책인데요..

앞서 전세자금대출 규제에 이어 종합부동산세, 양도세, 취득세의 세율을 대폭 인상시킨 것입니다.

핵심은 다주택자와 부동산 단기거래에 대한 부동산 세제를 강화한다는 취지인거 같네요.

종부세(종합부동산세)인상..

정부가 종합부동산세(종부세)를 현행 3.2%에서 6%로 인상하기로 했다는 소식입니다.

지난해 12·16 부동산 대책에서 종부세 최고세율을 4%로 올리기로 했으나 이번에 더 높인 것인데요..

정부는 지난해 12·16대책 때 추진했던 종부세 최고세율(4%)을 뛰어넘는 안을 내놓기로 결정한것인데요.

협의 과정에서 4.5%, 5%, 6% 등 다양한 옵션을 논의한 끝에 부동산 가격거품을 잡겠다는? 강한 의지가 작용하면서

6%로 결정된 것으로 보입니다.

정부관계자의 말에 따르면 2019년 주택부문 종부세 납세자는 51만1000명으로 전체 인구의 1.0% 수준이라고 합니다.

이번 종부세 중과세율 적용대상은 이 가운데 0.4%만이 해당될걸로 예측한다고 하는데요.

하지만 다주택자들이 체감하는 종부세 부담은 그보다 훨씬 클것으로 예상됩니다.

예를 들어 부동산 합산 10억원인 다주택자는 올해 48만원의 종부세를 내지만, 내년에는 년간 178만원씩을 내야 하는데요. 또 부동산 합산규모가 150억원인 다주택자는 올해(2억3298억원)보다 2배 많은 5억7580만원의 종부세가 내년부터 부과됩니다.

1~2채 정도야 부담이 크지 않을수 있겠지만 여러채를 보유한 다주택자의 경우, 또는 임대사업자의 경우 보유세 부담이 훨씬 커질것 같습니다.

취득세 인상..

다주택자에 대한 취득세 부담도 인상됩니다. 그동안 개인과 법인은 주택 취득가액의 최대 3%를 취득세로 냈습니다.

앞으로는 2주택자는 8%, 3주택 이상과 법인은 취득가액의 12%를 취득세로 납부해야 합니다.

개인이 2주택을 취득할 때는 취득가액의 8%를 납부해야 하고, 3주택 이상에 대해서는 취득가액의 12%를 부과하기로 했습니다.

지금은 개인의 경우 3주택까지는 주택가격의 1~3%, 4주택 이상일 때는 4%를 적용하며 법인의 경우 지금은 주택가격의 1~3%를 취득세로 냈지만, 앞으로는 12%를 내야 하는것인데요.

이처럼 한번에 큰 폭으로 취득세율을 높임으로써 다주택자 또는 '실거주목적이 아닌 경우의 주택거래' 활성화를 저지하여 부동산가격을 안정화 시키겠다는 정부의 의지인가요..

양도소득세 인상..

현재 1년 미만 보유 주택을 매도할 경우 양도세율은 40%인데 양도소득세 인상으로 인해 양도세율이 70%로 높아지고,

2년 미만 보유 주택을 매도할 경우에는 60%(현재는 기본세율)를 적용하기로 했습니다.

12·16대책에서 1년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율을 40%에서 50%로, 보유 기간 1~2년은 기본세율(6~42%)에서 40%로 조정하는 방안을 발표했다. 그러나 정부는 이번 대책에서 1년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율을 70%로, 1~2년은 60% 수준으로 올리기로 했다.

또 다주택자에 대한 양도세 중과세율도 인상하기로 했는데요. 지금은 2주택자는 기본세율(6~42%)에 10%포인트(P), 3주택 이상자는 20%P가 더 붙는데 앞으로는 각각 20%P, 30%P가 더 붙게 된다고 합니다.

취득세 및 보유세인상으로 부동산을 보유하는것뿐 아니라 사는것도 부담에 되었지만, 그렇다고 팔기도 힘든 상황인것 같습니다. 정부의 계산(?)대로 다주택자들이 보유한 집을 내놓기에는 양도소득세 부담이 큰것 같은데요. 그야말로 세금폭탄 이네요..

보유세인상, 취득세 세율인상, 양도소득세 세율 인상등,,, 속도빠른 부동산 정책들로 인하여 정부의 계산(?)이 먹힐지는 지켜봐야 할것 같습니다. 이러한 정책이 다주택자에게 부담을 주는 정책임은 분명하지만 그렇다고 높아진 부동산금액이 너도나도 집을 살 수 있는 금액으로 낮아지진 않을것 같은데 말이죠.. 그 부담이 되려 세입자에게 전가가 되진 않을까 하는 우려도 있습니다만 상황을 지켜봐야 할것 같네요..

인터넷 확정일자 전입신고 5분만에 끝 / 전입신고 방법 / 확정일자 받는법

생활 / 정보 — Sat, 11 Jul 2020 19:18:51 +0900

저번 포스팅에서 대항력을 가지는 방법에 대해 알아봤는데요.

대항력있는 임차인이란? / 전세 대항력

대항력있는 임차인이란? / 전세 대항력 주택임대차보호법에 규정된 임차인(세입자)의 권리는 크게 3가지로 분류됩니다. 1. 대항력 2. 우선변제권 ##### 3. 최우선변제권 ##### 그 중 오늘은 대항력

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대항력의 조건(이사+전입신고+확정일자)에 대해 알았다면 실행에 옮겨야 겠죠.

1. 이사(실거주)를 마쳤다면

2. 전입신고를 하고 (동사무소 방문 or 인터넷으로 가능)

3. 확정일자 받기 (동사무소 방문 or 인터넷으로 가능)

하면 끝입니다. 위 3가지는 이사당일 하시는게 좋아요~

이번에는 전입신고와 확정일자 받는법에 대해 알려드릴게요~

오프라인으로 해당기관(동사무소등) 직접 방문하는 방법과 인터넷 신청, 2가지 모두 알려드릴게요.

전입신고 방법

>> 동사무소에 방문하여 전입신고 하는 경우

본인 신분증(주민등록증)을 지참하고 이사한 동네의 관할 동사무소를 방문하여 전입신고 하시면 됩니다.

다른 서류는 필요 없고 신분증만 있으면 됩니다.

>> 인터넷으로 전입신고 하는 경우

공인인증서가 있어야 하기에 이사 전에 미리 준비하는게 좋아요.

금융기관(은행)에서 발급받은 공인인증서를 정부24 사이트에 등록하고 회원가입후 신청 하시면 됩니다.

공인인증서 등록을 했다면 로그인을 하시고, 사이트 좌측 하단에 전입신고 클릭

전입신고는 이사한 사람이 신청해야 하며 이사한 날부터 14일 이내에 신고하며 정당한 사유없이 미신고시 5만원의 과태료가 있으며 거짓신고시 3년이하 징역 또는 벌금이 부과될수 있다고 합니다. 이점 유의하세요.

(예) 체크하고 확인 클릭.

인터넷 전입신고는 총 3단계 인데요.

1. 신청인 정보 = 이사한 사람과 동일인이어야 해요.

전입사유를 체크하고

이사전에 살던 곳 주소를 조회하고 입력되었으면

이사 온 곳의 주소를 조회하여 입력하고 아래 해당사항에 체크하고 민원신청하기 클릭 하면 인터넷전입신고 끝입니다.

사이트 상단 우측에 나의메뉴에 들어가면 신청내역 조회가 가능합니다.

온라인 전입신고의 주의점

온라인으로 진행한 후 확인이 불가한 부분나 적합하지 않을 경우 반려 혹은 취소가 될 수 있으므로 신청 후 신청인이 수시로 확인을 해야하며 이를 기간내에 처리하지 않게 될 경우 자동으로 취소가 될 수 있으므로 전입신고 온라인 신청 후 수시로 살펴보며 확인을해야 빠르게 가능합니다.

확정일자 받는법

우선 확정일자란 임대차계약을 한 후 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖기 위해 관련기관에서 계약 체결일을 확인하여 임대차계약서에 도장을 찍어주는것을 말합니다. 이때 도장이 찍힌 날짜가 확정일자가 됩니다.

>> 동사무소에 방문하여 확정일자 받는 경우

전세계약서와 주민등록증을 가지고 동사무소에 방문하시면 됩니다. 전입신고와 동시에 신청을 하면 됩니다.

>> 인터넷으로 확정일자 신청하는 방법

주말이나 6시 이후인 경우에는 확정일자를 인터넷으로 신청이 가능한데요.

인터넷등기소 사이트에 회원가입 및 공인인증서 등록 후 인터넷으로 확정일자 신청이 가능합니다.

가입절차를 마쳤다면 인터넷대법원등기소에 접속합니다.

상단에 확정일자 메뉴를 누른 후

확정일자 >> 신청서 작성 및 제출을 누르시면 됩니다.

유의사항에 대한 팝업창이 뜨는데 체크하고 확인 누른 후

인터넷 확정일자 신청서는 임대차계약서의 내용을 참고하여 꼼꼼하게 작성합니다.

소재지는 도로명주소 또는 지번주소 중 선택하여 기입하구요.

부동산 구분은 안내글의 도움을 받아 작성하면 됩니다. 수수료는 500원이 발생을 하네요.

주소를 입력하셨다면 확인을 위해 부동산 검색을 꼭 눌러줍니다.

부동산 정보를 다 기입하셨다면 다음 계약정보 역시 계약서에 기재된 내용을 바탕으로 기입 후 신청인 정보 작성 후 계약서파일을 첨부합니다. 계약서는 jpg나 png파일은 안되고 pdf나 TIF, TIFF만 가능하다고 하네요.

JPG나 PNG파일이라면 PDF로 변환하여 첨부합니다.

파일첨부까지 마쳤다면 수수료를 결제하고 신청서를 제출하면 마무리가 됩니다. 발급이 되면 출력하여 잘 보관하면 됩니다. 확정일자>> 신청처리내역에서 재출력, 열람등을 할수 있습니다.

갭투자 방지대책 비웃는(?) 갭투자자들

생활 / 정보 — Mon, 22 Jun 2020 17:33:51 +0900

1억으로 10채 산다.. 정부교제 비웃는 갭투자자들

정부가 갭투자 방지를 위해 대출규제 중심의 갭투자 방지대책을 내놓았지만 현실성이 떨어진다는 지적이 나오고 있다.
대다수 갭투자자들은 대출을 활용하기보단 전세를 레버리지수단으로 활용하기 때문이다.
이에 전문가들은 규제지역에 관계없는 세제강화나 규제예고제를 통해 갭투자 수요를 잠재워야 한다고 지적한다.

한국은행에 따르면 올해 1분기 16개 예금취급기관의 전세자금 대출 규모는 107조 2000억원으로 전분기 대비 8조 9000억원이 늘어 증가폭이 최대를 기록한데 이어 처음으로 100조원을 넘어섰다.
반면 주택담보대출은 같은 기간 3조 1000억원이 감소한 532조 3000억원을 나타냈다.

출처:한국경제

주택을 매입시 투자비용 최소화를 위해서 매매가격 수준만큼의 높은 전세가와 세입자가 필요한데 이들 세입자에게 돈을 대주는게 전세대출이기 때문에 전세대출이 갭투자자들에게 유리하게 작용하는것이다.

6.17 대책은 무주택자 또는 1주택자들이 전세대출이나 주택담보대출을 이용해 갭투자 하는것을 막기위한 것이지만 갭투자자들은 정부규제에도 불구하고 자신이 직접 대출을 일으키는 것이 아닌 전세대출을 받은 세입자의 집을 전세끼고 사는 식으로 해서 1억으로 1000만원씩 투자해 집 10채를 사는 식이다.

빌라의 경우 아파트보다 매매 선호도가 떨어지다보니 전세가격이 매매가격에 육박한다.

신축빌라 분양의 경우 전세대출 받은 세입자를 먼저 맞춘 뒤 수분양자를 구하는 식으로 해서 세입자의 전세대출금을 레버리지로 활용하여 1000-2000만원으로 빌라한채를 사는 식이다.

(수분양자: 분양받는 사람/ 피분양자: 분양하는사람)

이러한 현실에도 전세대출은 서민의 실주거비와 밀접한 문제인 만큼 자칫 투자자가 아닌 실수요자들이 규제를 당할수 있기때문에 대출규제가 쉽지않다.

지방

출처:한국경제

앞으로 규제 가능성이 적은 지방으로 갭투자자들이 몰린지는 오래다.

이번에 규제지역으로 지정된 인천과 대전, 군포 등은 1~2년 전부터 이미 전문 갭투자자들이 쓸고 지나간 곳이다.

지방 부동산시장의 부작용을 우려해 섣불리 규제할 수 없거나, 아예 지정을 검토하지 않을 만큼 조금씩 오르는 곳들이기때문이다. 이처럼 갭투자자들은 “당분간 규제지역으로 지정되지 않을 만한 곳에 미리 투자하는 식”으로 한다.

앞으로 입주가 줄어들 예정면서 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 높은 지역은 소액 투자가 가능한 데다 공급감소는 전세가격 상승으로 이어지기 때문에 선호하는 지역이다. 1년 보유 요건을 맞춰 일반세율로 정리할 때 보증금을 높이고 매각할 때도 가격을 올릴 수 있다.

최근엔 그동안 공급 폭탄으로 집값이 눌려 있던 울산이나 경남 창원 등 산업도시에 갭투자자들이 몰린다. 구미 등 경기침체가 심각한 곳도 가리지 않는다. 올해를 기점으로 입주가 감소하기 시작해 내년엔 더욱 줄어들기 때문에 선제적으로 뛰어드는 것이다. 지난해 1만2000가구가 입주한 울산의 입주물량은 올해 3000가구, 내년엔 600가구로 줄어든다. 창원 4년 만에 처음으로 공급량이 1만 가구 아래로 떨어지고 내년엔 800가구에 불과하다.

구미 임은동 ‘삼도뷰엔빌W’는 입주 5년차 신축 단지인데도 전용면적 60㎡의 전세가격과 매매가격 차이가 2000만원에 불과하다. C공인 관계자는 “올봄엔 가격차가 1000만원에 그쳤지만 이마저도 투자자들이 몰려 오른 것”이라며 “입지나 지역경제 여건을 고려하지 않고 매수하는 이들이 많다”고 지적했다.

갭투자자들이 몰린 곳에서 역전세(전세가격이 2년 전보다 낮아지는 현상)나 깡통전세(매매가격이 2년 전 전세가격보다 낮아지는 현상) 같은 일이 나타나면 피해는 고스란히 세입자의 몫이다.

전문가들은 이 때문에 선제적 규제가 필요하다고 한다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 주택 숫자가 일정 규모 이상일 경우 규제지역 소재 여부와 관계없이 양도소득세를 과감하게 부과해야 비정상적 투자수요가 감소할 수 있다”고 지적했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “정책적인 선제 대응을 하는 방법은 규제 예고제가 유일하다”며 “특정 지역에 규제가 가해질 수 있다는 신호를 줄 경우 실제 지정과 동일한 효과를 주면서 부작용을 막을 수 있다”고 말했다.