주택임대차보호법 대항력

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주택임대차보호법상의 대항력

주택을 전세또는 임대차계약 하는 경우 임차인(집주인)이나 임대인(세입자)에게 가장 중요한 것은 전세(임대차)기간이 지켜지는 것과 계약기간 만료시 전세(임차)보증금을 안전하게 돌려받는 것입니다.

 

기간의 보장과 보증금의 반환은 계약을 한 주인(임대인)은 물론이고 전세(월세)사는 주택이 매매가 되어 주인이 바뀌어도 주장할 수 있어야 합니다.

 

이렇듯 세입자가 임대인(집주인)이나 매수자(새로바뀐 주인)에게 계약기간의 보장과 계약기간 종료 후 보증금의 반환을 주장할 수 있는 권리를 대항력 이라고 합니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 전주인과 계약한 기간까지 살겠다고 주장할 수 있고, 돈을 다 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.

 

이렇게 대항력을 갖춘 상태에서 '확정일자'를 받으면 전세권 등기를 해놓은 것과 마찬가지의 효과가 생깁니다. 확정일자를 받은 뒤에 집주인이 다른 사람에게 근저당권, 전세권을 설정해주었더라도 그보다 우선순위가 됩니다. 또한 부동산 경매에 들어가더라도 먼저 배당을 받게 됩니다.

 

주의할 것은 이 상태가 계속 유지될 때만 보호를 받는다는 점입니다. 중간에 주소를 옮긴다거나 보증금액의 변동이 있어서 재계약을 했다면 그때부터 우선변제권은 잃게 됩니다. 세입자가 여러 명인 경우 먼저 입주한 순서대로 우선권이 있으니 이 점도 유의하세요.

 

 

■ 확정일자 받는 방법

확정일자는 관할 주민센터나 등기소에 계약서를 가져가면 장부에 기재한 후 바로 확인 도장을 찍어주는 방식으로 아주 간단하게 받을 수 있습니다. 등기소에서는 입주 전에도 확정일자를 받을 수 있으니 최대한 일찍 받는 것이 유리합니다.

 

또 한 가지, 아파트, 다세대 등 공동주택은 지번 뿐 아니라 동,호수까지 정확히 기록하고 등기부에 기재된 부동산 주소와 주민등록상 주소가 (동, 호수까지) 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만일 일치하지 않으면 나중에 경매가 됐을 때 배당에서 제외되는 사례도 있습니다. 다가구의 경우에는 동,호수는 필요치 않고 정확한 번지수만 적으면 됩니다. (다세대는 한 건물에 각 호수마다 주인이 다를수 있고 다가구는 호수가 여러개여도 주인이 한사람인 단독주택이기 때문입니다.) 그러나 다가구는 전입신고시 동, 호수는 적지 않더라도 몇층인지, 살고잇는 부분의 면적과 방향, 위치등을 기재하고 가능하다면 도면까지 첨부한다면 차후 보증금 을 회수하는 데 있어 유리할 수 있습니다.

 

 

■ 대항력의 조건

이사 + 전입신고 이 2가지 만으로도 대항력은 발생합니다. 그러나 전세의 경우 확정일자는 전세권 등기와 맞먹는 힘이 있으므로 전세의 경우나 월세라도 보증금이 클 경우에는 이사 + 전입신고와 함께 반드시 확정일자를 받아놓습니다.

 

실제 제 주변에서도 확정일자라는 것을 몰라 전세금의 30%가 넘는 금액을 돌려받지 못한 경우를 봤습니다. 야속하게도 계약한 부동산에서도 알려주지 않고 주변에서 알려주는 사람이 없어 결국 다 돌려받지 못했네요.

 

 

■ 대항력의 발생

대항력은 전입신고(주민등록)한 다음날 0시부터 발생합니다. 보통 임대차계약(전세계약 포함)을 할때 잔금을 치르는 날 전입신고를 하는 경우가 많은데요. 전입신고를 하면(확정일자도 마찬가지) 신고 한 그날 대항력이 생기는것이 아니라 다음날 0시부터 대항력이 생기게 됩니다. 전입신고 + 거주 + 확정일자 3가지 조건 중 가장 늦게 조건이 달성된 날을 기준으로 그다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.

 

반면 근저당설정은 당일 효력이 발생하는데요. 이 점을 이용해 나쁜맘을 먹은 집주인이 이사한 당일에 근저당설정을 해버리면 이사 + 전입신고 + 확정일자를 받았다 하더라도 대항력의 실제 효력은 다음날 0시부터 효력이 발생하게 되므로 근저당설정이 우선권을 가지게 됩니다. 설마 그런일이 있겠나.. 싶지만 실제 이렇게 해서 전 재산인 전세금 1억을 날린 신혼부부의 사연이 뉴스에 나온 일이 있습니다. 그래서 이사하는 당일에도 등기부등본 확인은 필수입니다.

 

이러한 상황을 막기위해서는 계약서 작성 전 계약서에 [임대인(집주인)은 잔금시까지 다른 대출을 받지 않고 전세를 1순위로 유지하기로 한다]는 내용을 특약으로 넣는 방법이 있습니다.