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앞선 포스팅에서 살펴 봤듯이 부동산은 취득세(살때), 보유세(가지고있을때), 양도세(팔때) 시기에 따라 3가지의 세금이 있다고 말씀드렸습니다. 부동산은 금액이 크기 때문에 일반적으로 한번에 지불하지 않고 계약(계약금) - 중도금 - 잔금 이런식으로 몇번에 나누어 대금을 지불하게 되는데요.
취득세는 취득한 날로부터 60일 이내에 신고,납부 해야 합니다.
양도세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고,납부를 하여야 합니다.
예를 들어 2019년 1월 5일에 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고, 납부기간은 2019년 3월 31일 까지 입니다.
당해연도에 여러건의 부동산을 양도한 경우엔 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 해야된다고 하네요~ 1건의 양도소득만 있는 자는 예정신고만 하셔도 된다고 해요.
양도세는 취득 시기에 따라 비과세 요건이 달라질 수 있고, 예정,확정신고를 하지 않을경우 무신고가산세 20%, 납부불성실가산세 1일 0.03%를 추가 부담하게 됩니다.
취득세는 법정신고기한까지 신고하지 않는 경우 납부해야 할 세액의 20%에 해당하는 신고 불성실 가산세가 붙을 수 있습니다.
그럼 부동산을 사고 팔때 내는 세금인 취득세와 양도소득세는 어느 시점에 기준하여 과세하는지에 대해 알아보겠습니다.
양도세의 양도 및 취득 시기 기준
유상 매매를 기준으로 양도소득세의 양도 및 취득 시기는 대금청산일(매매의 경우, 잔금 지급일)이 기준이 됩니다. 대금청산일이 불분명하거나 대금청산일보다 먼저 등기한 경우에는 등기접수일이 기준일이 됩니다.
참고로 1주택을 보유한 자녀가 1주택을 보유한 부모님 집에서 같이 거주하다가 부모님이 집을 팔았다면 양도세 취득 시기인 대금청산일 전에 자녀의 주소를 분리하지 않으면 1가구 2주택으로 간주됩니다.
예를 들어, 7월 1일 계약 후 계약상 잔금 지급일은 7월 31일이지만 실제 잔금을 8월 10일에 지불했고, 8월 15일에 등기를 접수했으면 양도세에서 취득 및 양도 시기 기준은 실제 잔금지급일인 8월 10일이 된다.
양도세의 경우, 일반적으로 잔금 지급일이 취득 시기가 됩니다.
그러나 만약 매도인과 매수인이 협의하여 등기를 8월 10일에 먼저 치고 잔금을 8월 15일에 치뤘다면 취득 및 양도 시기 기준은 등기접수일인 8월 10일이 됩니다. 등기접수일이 대금청산일보다 먼저라면 등기 접수일이 취득 시기가 됩니다.
일반적인 매매의 경우, 대금청산일이 곧 잔금일이 되지만 경매의 경우 경락대금 완납일이 잔금일이 되고 교환의 경우 물건의 명도일이 취득시기 기준이 됩니다.
취득세의 취득 시기 기준
돈을 주고받는 유상 거래의 경우, 양도소득세와 마찬가지로 취득 시기 기준은 잔금일입니다. 하지만 취득세의 취득 시기는 두 가지로 구분되는데요~ 객관적 취득 사실의 입증에 따라 ‘사실상 잔금 지급일’과 ‘계약상 잔금 지급일’ 입니다.
1) 사실상 잔금 지급일
양도소득세와 같이 사실상 잔금일이 기준이 되는 경우는 다음의 5가지 경우이며, 그 외에는 계약상 잔금일이 취득세의 기준일이 됩니다.
계약상 잔금 지급일이 8월 10일이어도 사실상 잔금 지급일인 8월 15일이 취득 기준일이 됩니다.
위 다섯 가지 상황에 해당하면 계약상 잔금 지급일이 앞서더라도 사실상 잔금 지급일이 취득 기준이 됩니다.
2) 계약상 잔금 지급일
위 5가지에 해당하지 않는 경우에는 사실상 잔금 지급일이 아니라 계약상 잔금 지급일이 취득 기준일이 됩니다.
예를 들어, 아파트 매매 계약일이 7월 1일이고, 8월 15이 계약상 잔금 지급일인데 사정상 조금 빠른 8월 10일에 잔금을 지급했을 경우 계약상 잔금 지급일인 8월 15일보다 더 빠른 8월 10일에 잔금을 지급하였더라도, 계약상 잔금 지급일인 8월 15일이 취득일 기준이 되어 이 날 현재를 취득시기로 봅니다.
단, 계약서에 잔금 지급일이 명시되지 않는 경우에는 계약일로부터 60일이 경과되는 날이 취득 시기 기준이 됩니다.
일반적인 매매의 경우, 계약상 잔금 지급일이 취득세 취득 시기 기준일이 됩니다.
3) 등기일 기준
사실상 잔금 지급일이나 계약상 잔금 지급일보다 등기를 먼저 한 경우에는 (양도세처럼 먼저 등기가 되는 경우에는)
등기접수일이 취득 기준일이 됩니다.
예를 들어, 매매 계약을 7월 1일에 하고, 계약상 잔금일이 8월 15일이지만 돈이 미리 생겨서 잔금을 7월 31일에 했고, 등기는 8월 10일에 완료되었다면, 취득세 취득 시기 기준일은 계약상 잔금 지급일이 아닌 등기일이 기준일이 됩니다.
4) 증여, 상속, 이혼 등으로 인한 재산 분할
증여의 경우에는 증여 계약일이 기준일이 되며, 계약일 전에 등기가 되면 등기일이 취득 기준이 됩니다.
만약 증여 계약 체결 후 1년이 지난 시점에 증여한다고 했다면, 1년이 지나 실제 증여가 이루어진 시점이 계약일이 됩니다.
상속으로 취득한 경우에는 상속개시일이 취득 시기가 됩니다.
이혼등의 사유로 재산분할로 취득하는 경우에는 이혼 시점이 아니라 취득 부동산의 등기일이 취득 시기가 됩니다. 이는 이혼의 경우 재산 분할 전에 다시 마음이 바뀌어서 합칠 수도 있기 때문입니다.
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