깡통전세란 / 깡통전세 피하는 방법

 

깡통전세란?

매매가가 기존 전세가 이하로 떨어져 집을 팔아도 전세금 회수가 안 되는 집 또는

주택담보 대출금+전세금의 합이 매매가보다 높거나 같아서 전세금 회수가 안 되는 집

 

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깡통전세 피하는 방법 5가지

1. 보증금과 근저당의 합이 매매가의 60%를 넘지 않는지 확인!

전세집을 알아볼 때 집의 위치, 평수, 보증금(월세), 인테리어 이런 것 보다 가장 우선적으로 중요하게 봐야 하는 것이 있습니다.

 

전셋집에 이미 대출이 껴있는 경우 전세보증금 + 근저당금액의 합이 주택 매매가(시세)의 60%를 넘지 않는지 확인하는 것입니다.  70%로 보는 경우도 있는데 제 개인적으로는 좀 더 보수적으로 60%가 안전하다고 봅니다.

왜냐면 주인이 빚을 갚지 못할 경우 돈을 빌려준 은행이 집을 겸 매에 내놓게 되는데 보통 경매에서 1회 유찰에 서울은 20%, 지방은 30%씩 떨어지게 됩니다. 경매에서는 신건(처음)에 낙찰되는 경우는 거의 없고 기본 1회 이상 유찰이 됩니다.
유찰될수록 집값은 떨어지게 되는데 그렇게 되면 회수할 수 있는 보증금이 줄어들거나 없어지게 되기 때문입니다.

예를 들어 시세가 3억 인 집에 세입자가 전세 4000만 원으로 총 5가구가 들어와 살고 있고 근저당이 5000만 원 잡혀있는 집인데 내가 전세 4천만 원으로 들어가려 한다면 안전할까요?

(기존 세입자의 전세보증금 4000만원X5가구) + 근저당 5000만 원 + 내 전세보증금 4000만 원 = 총합이 2억 9천만 원으로 시세 3억의 60%인 1억 8천만 원을 훌쩍 넘죠. 이런 집에 갔다가 주인이 빚 못 갚아 경매에 넘어가면 (경매는 시세보다 싼 값이 낙찰되므로) 낙찰금에서 은행돈 5000이 먼저 빠지고, 다음 세입자들 확정일자 순으로 돈이 빠지게 되면 내 보증금 100%를 돌려받기 어렵습니다.

 

만약 대출(근저당)이 없는 집이라면 내 보증금이 주택 시세의 60%를 넘지 않는다면 안전하다고 볼수 있습니다. 전세 살려는 집의 시세가 1억이고 전세보증금이 6000만 원 이하라면 안전하다고 볼 수 있습니다.

 

 

주택담보대출(근저당 설정)은 등기부등본을 통해 확인할 수 있으며 인터넷 등기소에서 (입주하려는 주택의 주소로) 조회할 수 있습니다. 부동산에서 보여주는 등기부만 믿지 말고 내가 직접 떼어서도 봐야 합니다.

인터넷등기소 바로가기 (클릭)

 

참고로 다가구 주택의 경우 등기부등본이 하나로 발급되기 때문에 (호수가 여러개인 건물 전체를 한 명이 소유) 기존에 살고있는 세입자들이 얼마에 전세계약을 했는지 알기 힘들기 때문에 되도록 피하는 것이 좋습니다. 꼭 가야 한다면 해당 동사무소에서 현 세입자 전입상황을 조회할 수 있는데 이는 주인과 입주한 세입자만 조회할 수 있습니다. 그렇기 때문에 주인에게 요구를 해야 하는데 주인이 동의해 주지 않으면 기존 세입자들이 전세로 사는지 월세로 사는지 확인할 길이 없습니다. 실제로 원룸 건물이 전부 전세인데 세입자에게 전부 월세고 전세는 1-2곳뿐 이라고 속여서 피해를 본 사례도 있습니다. 

 

또 빌라의 경우 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 선택하셔야 피해를 그나마 줄일 수 있습니다. 신축건물이어서 내가 가장 먼저 입주한다면 모를까, 이미 살고 있는 세입자들이 있다면 이 세입자들의 보증금 총합이 주택 시세를 넘는 경우가 있습니다. 다가구 주택은 특히 주의하셔야 합니다.

 

다가구, 다세대 주택 차이점 보기 (클릭)

 

중개인의 '안전하니 걱정 안해도 돼요' , '집주인이 돈(건물)이 많아서 위험하지 않아요' 등의 말은 믿지 말고 직접 확인한 객관적인 정보만 신뢰하는 것이 내 보증금을 지키는 길입니다.  

 

 

TIP. 밀린 세금이 없는지 확인

근저당 뿐 아니라 다세대, 원룸, 오피스텔의 경우 주인이 미납한 세금이 있을 때도 공매로 집이 넘어갈 수 있습니다. 밀린 세금은 등기부등본에도 나오지 않기 때문에 이 부분은 공인중개사를 통해 주인의 허락을 받아 열람해 보아야 합니다.
확인해주길 꺼리는 주인도 있고 공인중개사도 주인의 눈치를 볼수밖에 없는 입장이라 열람이 쉽지 않은 경우가 많은데요.

또 오히려 부동산에서 그런것 까지 확인하려 하느냐, 안 해도 된다, 괜찮다, 안전하다, 문제없다는 식으로 확인을 안 해주는 공인중개사도 있을 텐데요.

물론 문제가 없어서 굳이 확인이 필요치 않은 경우도 있겠지만 그러나 오피스텔, 다가구, 원룸의 경우 집주인이 세입자들에게 관리비를 선불로 받고 세금을 미납해 집이 공매로 넘어간 사례가 실제로 있으니 주택형태에 따라 필요하다면 꼭 확인해 보는 것이 안전합니다. 안전하다는 공인중개사의 말이 내 보증금을 지켜주진 않거든요. 그리고 세금 미납 여부는 임차인이 요구할 수 있는 권리입니다.

 

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2. 계약서 특약사항 활용!

근저당권이 설정된 주택의 경우 잔금 전에 근저당권을 말소하기로 하며 지켜지지 않을 시 계약은 무효화하며 배액 보상을 받는다는 특약을 넣거나 근저당이 없는 집의 경우 이사 후 근저당 발생 시 계약은 무효하고 임차인이 위약금을 부담한다는 내용을 특약으로 넣는 것입니다.

이렇게 하는 이유는 이사+전입신고+확정일자는 신청한 다음날부터 효력이 발생하데 이사 당일에 집주인이 대출을 받는 경우가 있기 때문입니다. 실제로 이렇게 해서 (이사+전입신고+확정일자)의 조건을 갖췄음에도 후순위로 밀려나 보증금을 잃게 된 사례가 있습니다. 그래서 계약서에 특약을 넣어 위험 가능성을 처음부터 차단하는 것입니다. 

 

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3. 잔금 치르는 날 전입신고, 확정일자 반드시 받는다. (대항력 얻기) 

그런데 만약 계약서에 특약을 넣지 못했다면 어떻게 해야 할까요? 그래도 방법은 있습니다. 대항력을 갖추는 것인데요.

 

대항력이란?

향후에 이 집이 잘못돼서 경매에 넘어가더라도 보증금을 다 받기 전까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리입니다. 

 

우선 잔금 치르기 직전 등기부등본을 최종적으로 한번 더 확인해 그 사이 바뀐 사항은 없는지 집주인이 새로 받은 대출은 없는지 확인합니다. 이상이 없다면 잔금 치르자마자 이삿짐 옮기는 것보다 먼저 계약서 들고 동사무소로 가서 전입신고+확정일자를 받아야 합니다. 확정일자와 전입신고를 하루 이틀 미루다 그 사이 집주인이 대출을 받는 경우도 있기 때문입니다. 그렇게 되면 집이 경매에 넘어갈 경우 내가 은행보다 후순위로 밀려나 전세보증금을 전부 돌려받기 어려운 상황이 생길 수도 있습니다. 

이사+전입신고 이 2가지 만으로도 대항력은 생기지만 여기에 확정일자까지 받으면 전세권 설정과 같은 효과가 생깁니다. 
요즘은 주말, 휴일에도 민원 24 사이트에서 전입신고, 대법원 인터넷등기소에서 확정일자 처리가 가능하며 비용은 들지 않습니다. 그리고 이사+전입신고+확정일자 3가지 중 가장 마지막에 한 것을 기준으로 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.

예를 들어 18일 오전 10시에 이사하고 전입신고, 확정일자 받았다면 그날 밤 12시(19일)부터 효력이 발생하는 식입니다.

 

반면에 근저당은 신청 당일 효력이 발생하기 때문에 이 사이에 근저당이 발생하는 것을 막으려면, 주말 이사일 경우 민원 24, 인터넷등기소 통해 주말에 전입신고+확정일자 처리하시고 평일 이사일 경우 (은행업무가 마감하는) 5시 이후에 이사하고 인터넷으로 전입신고+확정일자 받는 방법도 있습니다.

인터넷등기소 바로가기 (클릭)     민원24 바로가기 (클릭)

 

참고로 위 세 가지(이사+전입신고+확정일자)로 대항력이 갖춘 상태에서 중간에 잠깐 전출을 하고 다시 전입신고를 할 경우 처음 전입신고했던 것은 효력이 사라집니다. 전입신고는 처음 이사할 때 한번 했으면 내 보증금을 돌려받기 전까지 그대로 둬야 합니다. 만약 집주인이 전입신고 안 하는 조건으로 계약하자고 하면 계약 안 하는 게 좋습니다. 

 

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4. 전세권 설정 하기

전세권 설정이란 등기부상에 세입자의 권리를 표시해 주는 것이라고 생각하면 됩니다. 임대차 계약이 끝나고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우세입자가 집을 경매에 넘길 수 있습니다.

 

<이사+전입신고+확정일자=대항력>과 <전세권 설정>의 차이점은 우선권, 대항력을 갖는다는 점은 동일하지만 <이사+전입신고+확정일자=대항력>은 세입자가 집을 경매에 넘길 수 없고, <전세권 설정>은 세입자가 집을 경매에 넘길 수 있다는 것입니다. 경매에 넘길 수 있느냐 없느냐만 다르고 나머지는 같다고 보면 됩니다. 

 

참고로 가구수가 많거나 세입자가 많은 경우 전세권을 설정하면 전세권은 집 전체가 아닌 본인이 임대한 부분에 한정된 권리라서 경매에 넘어가 경락되었을 때 경락대금 전체에 대해 권리가 생기는 것이 아니라 전세권 설정한 부분의 비율만큼의 권리가 생깁니다.

따라서 전세권 설정했다고 해도 전세보증금 전액을 받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 그리고 집주인이 보통 전세권 설정을 잘해주지도 않지만 만약 해준다고 해도 설정비용 및 계약해지 시 전세권 설정 해지 비용 전액을 임차인이 부담하게 됩니다. 이 점을 주의해서 어느 게 더 유리한지 확인 후 설정하시기 바랍니다.

 

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5. 전세금 반환 보증보험 가입

전세금 반환 보증보험이란?

집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 가입한 보증보험에서 대신 보증금을 지급해 주는 제도입니다.

 

임대차 계약이 만료되고 30일이 지났는데도 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매, 공매에 넘어가 낙찰되어 배당이 이뤄졌음에도 내 전세금을 돌려받지 못했을 경우 보증기관이 집주인 대신 보증금을 반환해 주고 이후 보험사가 집주인에게 보증금을 받아가는 보험과 같은 제도입니다.

 

현재 시행 중인 전세금 보증보험은 국토교통부를 통한 대한 주택보증의 ‘전세보증금 반환보증’과  SGI서울보증보험 두 가지가 있습니다. 두 곳 모두 아파트와 연립, 다세대주택, 단독 주택과 다가구 주택 및 주거용 오피스텔 모두 가입 가능하며 SGI서울보증보험은 상가도 가입 가능합니다.

 

보상내용은 SGI서울보증보험은 아파트는 무제한, 기타 주택은 10억 원 이내로 보상이 가능하고 대한 주택보증은 수도권은 7억 이하, 수도권 이외 지역은 5억 이하로 가능합니다.

 

보증금은 전세가의 0.2% 내외이며 주택에 따라 보험요율 다릅니다(1년 기준). 신혼부부, 다자녀, 저소득층은 보험료의 40%가 할인됩니다. 아파트가 가장 저렴하고 그 외 주택은 보험료율이 좀 더 높습니다.

 

<보험료 예시>

전세계약 2년으로 한다 치면 2년 치를 내면 되는데 
3억 전셋집(아파트)의 경우  3억 x 0.15 x 2년 x 0.6 = 54만 원
1억 전세(다세대주택)의 경우  1억 x 0.2 x 2년 = 40만 원

 

집주인 동의 없이 가입 가능하며 단독주택이나 다가구주택일 경우는 전세 목적물에 대한 다른 전세 계약의 체결 내용을 제출해야 하기 때문에 집주인이나 중개한 공인중개사 확인이 필요합니다.


가입기간은 SGI서울보증보험은 전세 시작일로부터 10개월 이내, HUG(주택도시 보증 공사)는 전세계약 기간의 1/2 경과하기 전까지 신청 가능합니다.

 

주의점은 모든 주택이 무조건 가입되는 건 아니고 다가구주택(원룸, 투룸 등의 개별등기가 안된 주택/전셋집이 있는 건물을 한 사람이 소유한 주택), 근린생활시설(상업용, 사무용 등 비주거용 시설)등은 가입이 안되니 주의가 필요합니다.