부동산 용어 : LTV, DTI, DSR 뜻 (5분안에 이해가능)

부동산 공부 또는 뉴스를 보면 한번씩 나오는 단어죠.

LTV, DTI, DSR 읽어도 무슨뜻인지 이해가 잘 안갑니다..

LTV, DTI, DSR 뜻 중학생도 이해할 수 있게 쉬운설명 드립니다~

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부동산(주택, 아파트, 상가, 토지 등)을 사기위해 돈이 부족한 경우 은행에서 대출을 받게 됩니다. 그런데 은행은 나에게 무엇을 믿고 돈을 빌려줄까요?

은행에선 내가(개인이) 돈을 갚을 수 있는 능력이 있는지를 평가한 후 돈을 빌려주게(대출한도가 나오게) 되는데요. 대출한도를 정할 때 필요한 것이 LTV, DTI, DSR 입니다.

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LTV (Loan대출 to Value가치 Ratio비율) : 주택담보인정비율

대출에는 크게 신용대출과 담보대출이 있는데요.
담보대출 중 주택매입의 경우 주택담보대출을 받게 됩니다.
그렇다면 은행에선 담보로 한 주택의 가치(가격)을 따져보고 집값보다 적거나 같게 빌려주게 되겠죠.

집값은 1억인데 2억을 빌려주면 만약 빚을 못갚게 됐을경우 은행입장에선 담보로 한 집을 팔아도 1억(실제론 1억보다 더 적음)밖에 회수를 못하니 집의 가치(시세)를 따져보고 그 가치대비 일정비율로 빌려주게 되는데요.

주택을 담보로 돈을 빌릴때 인정되는 자산의 가치비율이 LTV입니다.


쉽게 말해 '니가 사려고 하는(담보로 잡은 집)의 값이 얼마니? 그 집값의 몇%를 빌려줄게.' 가 LTV입니다.

내가 구매하려고 하는 집 또는 이미 소유한 주택을 담보로 대출(주택담보대출)을 받을 때 담보로 한 집의 가격( KB시세를 기준으로 함)을 보고 대출한도를 정해줄게 라는 뜻입니다.

즉, 부동산(주택이나 상가, 토지등)을 담보로 대출을 받을때 담보로 한 주택의 가치대비 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지에 대한 지표(비율)이 LTV입니다.

예를들어 내가 1억짜리 집을 담보로 대출을 받을려고 하고 LTV가 60%라고 한다면(즉, 1억짜리 주택을 담보로 대출받았을때 LTV가 60%라면) 최대 대출받을 수 있는 한도는 6천만원이 되는 것이죠. 은행에서 이 주택의 가치 대비 60%만 빌려주겠다는 뜻입니다.

간혹 차주(주택매입시 돈을 빌린 사람)이 대출금 상환을 못하거나 연체할 경우 경매로 넘어갈 수 있는데 이를 대비해 은행에서는 위 60%한도에서 소액임차 보증금을 추가로 뺀 금액만큼을 대출 한도로 정하게 됩니다.

즉, 위 60%한도 (6천만원)에서 서울의 경우 소액임차보증금 5000만원을 뺀 천만원을 한도로 정하게 되는 것이죠. 소액임차보증금은 서울 5.000만원, 수도권 등 4.300만원, 지역에 따라 최소 2.000만원 등 입니다.

LTV비율은 조정대상지역, 투기과열지역 등 지역 및 규제에 따라 다르게 나오고 정부 정책의 영향을 받기때문에 구하고자 하는 부동산의 지역을 잘 살펴야 합니다.

조정대상지역에서 5억 미만 주택의 LTV비율이 70%, 5~8억 사이 주택의 LTV비율이 60%

투기과열지역에서 6억 미만 주택의 LTV비율이 60%, 6~9억 사이 주택의 LTV비율이 50%로

2021년 7월 1일부터 10% 상향조정 되었습니다.

(요약)

LTV=주택담보인정비율
담보로 잡은 집값이 얼마니? 그 집값의 몇%만 빌려줄게.
예) 1억 아파트 LTV가 60%면 = 6천만원만 빌려줄게.
(실제 더 적어질수 있음)

LTV계산법
*대출한도 = 주택가격(KB시세) x LTV

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DTI (Debt빚 To Income수입)

총부채상환비율

너 연봉이 얼마니? (얼마버니?)
너 얼마 버는지 보고 빌려줄게

금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율입니다.

현재 소득대비해서 주담대(주택담보대출)을 상환할 수 있는지와 함께 다른부채의 이자상환까지 같이 할 수 있는지를 보겠다것이 DTI입니다.

연봉 5000인 사람이 빚 갚는데 5000을 다 쓰면 생활이 안되잖아요? 이렇듯 DTI는 소득대비 대출비율을 말합니다. 년간 갚아야 할 돈이 수입의 일정금액을 넘지 않는 범위안에서 빌려주겠다는 뜻입니다.

즉, DTI는 네 연봉이 얼마인지보고 주담대(주택담보대출) 원리금(원금+이자)는 얼마인지, 거기에 기타 부채의 (이자)는 얼마인지 보고 네 연봉에서 몇%안에서 빌려주겠다는 뜻입니다.

연봉5000만원인 사람이 매년 2500만원의 빚을 갚고 있다면 DTI는 50%가 되는 것이죠.

부채(빚)를 상환할 수 있는 상환능력의 척도가 되며 DTI가 낮을수록 빚이 적다는 뜻이므로 상환능력이 양호하다고 판단하며 DTI가 높으면 그만큼 대출가능금액도 높아집니다. DTI는 연간 기준이므로 상환기간이 길수록 대출금액도 높아집니다.

내 연봉이 5000만원이고 DTI가 50%라면 5000에서 2500만 빚갚는데 써라. 2500만원(50%)만 빌려줄게 라는 뜻입니다.


(요약)
너 1년에 얼마버니?
네 연봉이랑 주택담보대출 원리금(원금+이자) 상환액+기타 대출(이자) 상환액보고 빌려줄게

DTI계산법

*주담대+기타 대출이자 상환액 / 연소득 x 100
*(주담대(주택담보대출) 원리금(원금+이자)상환액+기타 대출 이자 상환액 / 연소득 x 100)

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DSR (Debt Service Ratio)

총부채원리금 상환비율

DTI와 비슷하지만 차이점은 모~~든 가계대출(마이너스통장, 차할부, 학자금대출, 신용대출, 카드론 등등)에 대한의 원리금(원금+이자)의 실제 상환능력을 보고 대출한도를 정하겠다는 것인데요.

연 소득 1억인 사람의 DSR이 50%라고 가정했을 때 5000만원의 대출이 나오지만 만약 내가 1년동안 갚아야 할 다른 빚(신용대출) 1000만원이 추가로 더 있다면 대출가능한 5000에서 이미대출받은 1000을 뺀 4000만원만 가능하다는 것이죠.

DTI는 대출원리금(원금+이자)만 포함되었으나 DSR은 주택과 무관한 각종 기타 대출들(마이너스통장, 차할부, 학자금대출, 신용대출, 카드론 등등)도 다 포함되기 때문에 DTI보다 더 타이트한, 강한 대출규제라고 보면 될것 같습니다.

보금자리론 등 정부에서 지원하는 다양한 주택담보대출 상품들은 한국주택금융공사 홈페이지를 방문하면 조건을 확인해 볼 수 있습니다. 부동산 정책이 수시로 변화하고 있는 만큼 나에게 유리한것은 무엇인지 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있겠습니다.


(요약)
너 1년에 얼마버니?
네 연봉이랑 주택담보대출 원리금(원금+이자) 상환액+기타 대출 원리금(원금+이자) 상환액보고 빌려줄게

DSR계산법
*모든 가계대출 원리금 상환액/연소득x100


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(총정리 요약)

LTV
니가 사려고 하는(담보로 잡은 집)의 값이 얼마니?
그 집값의 몇%를 빌려줄게
LTV40%이고 사려는 집이 1억이면 4000만원 대출가능 (실제 더 적을수있음)

DTI, DSR
공통점 - 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율
차이점 - DTI : 주택담보대출 원리금(원금+이자) 상환액+기타 대출(이자) 상환액 기준
DSR : 주택담보대출 원리금(원금+이자) 상환액+기타 대출 원리금(원금+이자) 상환액 기준