갭투자 방지대책 비웃는(?) 갭투자자들

 

 

1억으로 10채 산다.. 정부교제 비웃는 갭투자자들 

정부가 갭투자 방지를 위해 대출규제 중심의 갭투자 방지대책을 내놓았지만 현실성이 떨어진다는 지적이 나오고 있다.
대다수 갭투자자들은 대출을 활용하기보단 전세를 레버리지수단으로 활용하기 때문이다.
이에 전문가들은 규제지역에 관계없는 세제강화나 규제예고제를 통해 갭투자 수요를 잠재워야 한다고 지적한다.

 

한국은행에 따르면 올해 1분기 16개 예금취급기관의 전세자금 대출 규모는 107조 2000억원으로 전분기 대비 8조 9000억원이 늘어 증가폭이 최대를 기록한데 이어 처음으로 100조원을 넘어섰다.
반면 주택담보대출은 같은 기간 3조 1000억원이 감소한 532조 3000억원을 나타냈다.

출처:한국경제

주택을 매입시 투자비용 최소화를 위해서 매매가격 수준만큼의 높은 전세가와 세입자가 필요한데 이들 세입자에게 돈을 대주는게 전세대출이기 때문에 전세대출이 갭투자자들에게 유리하게 작용하는것이다.

6.17 대책은 무주택자 또는 1주택자들이 전세대출이나 주택담보대출을 이용해 갭투자 하는것을 막기위한 것이지만 갭투자자들은 정부규제에도 불구하고 자신이 직접 대출을 일으키는 것이 아닌 전세대출을 받은 세입자의 집을 전세끼고 사는 식으로 해서 1억으로 1000만원씩 투자해 집 10채를 사는 식이다.
 

빌라의 경우 아파트보다 매매 선호도가 떨어지다보니 전세가격이 매매가격에 육박한다.

 

신축빌라 분양의 경우 전세대출 받은 세입자를 먼저 맞춘 뒤 수분양자를 구하는 식으로 해서 세입자의 전세대출금을 레버리지로 활용하여 1000-2000만원으로 빌라한채를 사는 식이다.

(수분양자: 분양받는 사람/ 피분양자: 분양하는사람)

이러한 현실에도 전세대출은 서민의 실주거비와 밀접한 문제인 만큼 자칫 투자자가 아닌 실수요자들이 규제를 당할수 있기때문에 대출규제가 쉽지않다.

지방 

 

출처:한국경제

앞으로 규제 가능성이 적은 지방으로 갭투자자들이 몰린지는 오래다.

이번에 규제지역으로 지정된 인천과 대전, 군포 등은 1~2년 전부터 이미 전문 갭투자자들이 쓸고 지나간 곳이다.

지방 부동산시장의 부작용을 우려해 섣불리 규제할 수 없거나, 아예 지정을 검토하지 않을 만큼 조금씩 오르는 곳들이기때문이다. 이처럼 갭투자자들은 “당분간 규제지역으로 지정되지 않을 만한 곳에 미리 투자하는 식”으로 한다.

앞으로 입주가 줄어들 예정면서 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 높은 지역은 소액 투자가 가능한 데다 공급감소는 전세가격 상승으로 이어지기 때문에 선호하는 지역이다. 1년 보유 요건을 맞춰 일반세율로 정리할 때 보증금을 높이고 매각할 때도 가격을 올릴 수 있다.


최근엔 그동안 공급 폭탄으로 집값이 눌려 있던 울산이나 경남 창원 등 산업도시에 갭투자자들이 몰린다. 구미 등 경기침체가 심각한 곳도 가리지 않는다. 올해를 기점으로 입주가 감소하기 시작해 내년엔 더욱 줄어들기 때문에 선제적으로 뛰어드는 것이다. 지난해 1만2000가구가 입주한 울산의 입주물량은 올해 3000가구, 내년엔 600가구로 줄어든다. 창원 4년 만에 처음으로 공급량이 1만 가구 아래로 떨어지고 내년엔 800가구에 불과하다.

구미 임은동 ‘삼도뷰엔빌W’는 입주 5년차 신축 단지인데도 전용면적 60㎡의 전세가격과 매매가격 차이가 2000만원에 불과하다. C공인 관계자는 “올봄엔 가격차가 1000만원에 그쳤지만 이마저도 투자자들이 몰려 오른 것”이라며 “입지나 지역경제 여건을 고려하지 않고 매수하는 이들이 많다”고 지적했다.

갭투자자들이 몰린 곳에서 역전세(전세가격이 2년 전보다 낮아지는 현상)나 깡통전세(매매가격이 2년 전 전세가격보다 낮아지는 현상) 같은 일이 나타나면 피해는 고스란히 세입자의 몫이다. 

전문가들은 이 때문에 선제적 규제가 필요하다고 한다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 주택 숫자가 일정 규모 이상일 경우 규제지역 소재 여부와 관계없이 양도소득세를 과감하게 부과해야 비정상적 투자수요가 감소할 수 있다”고 지적했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “정책적인 선제 대응을 하는 방법은 규제 예고제가 유일하다”며 “특정 지역에 규제가 가해질 수 있다는 신호를 줄 경우 실제 지정과 동일한 효과를 주면서 부작용을 막을 수 있다”고 말했다.

 

 

출처 ⓒ 한경닷컴 전형진 기자