대항력있는 임차인이란? / 전세 대항력

대항력있는 임차인이란?  전세 대항력

주택임대차보호법에 규정된 임차인(세입자)의 권리는 크게 3가지로 분류됩니다.

1. 대항력
2. 우선변제권  ##### 
3. 최우선변제권  ##### 

그 중 오늘은 대항력에 대해 알아봅니다.

---

■ 대항력이란?

세입자가 주인에게 보증금을 돌려받기 전까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 말합니다.

정확히 말하면 세입자가 임대인(집주인)이나 매수자(새로바뀐 주인)에게 계약기간의 보장과 계약기간 종료 후 보증금의 반환을 주장할 수 있는 권리를 대항력 이라고 합니다. 

보통은 이사 후 전입신고를 하지만 전입신고를 하지않을 경우에는 전세계약에 대한 권리를 주장하기가 어렵고 전세계약기간 중 집이 경매나 공매로 소유권이 넘어가는 경우 세입자가 이곳에 거주중이라는 임차권을 주장할 만한것이 없으므로 대항력은 매우 중요하다고 할수 있습니다. 대항력을 가지게 되면 집의 소유권이 변경될 경우 채권자, 후순위권리자보다도 실거주자에게 전세금을 우선적으로 받을 수 있는 우선변제권의 효력이 발생합니다.

 

■ 대항력의 조건

대항력을 갖추기 위한 조건은 3가지입니다.
이사(실거주) + 전입신고(주소지등록) + 확정일자 입니다.
이 3가지를 갖추면 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려받을수 있는 권리가 생깁니다.

 

주의할 것은 이 상태가 계속 유지될 때만 보호를 받는다는 점입니다. 중간에 주소를 옮긴다거나 보증금액의 변동이 있어서 재계약을 했다면 그때부터 우선변제권은 잃게 됩니다.

전입신고는 처음 이사할 때 한번 했으면 내 보증금을 돌려받기 전까지 그대로 유지해야 합니다. (만약 집주인이 전입신고 안 하는 조건으로 계약하자고 하면 계약 안 하는 게 좋습니다.) 

 

위 3가지를 갖추고 계약만료일이 지났는데 전세보증금을 돌려주지 않으며 비호의적인 태도로 나온다면 일단 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃게 되니 이사를 가지 않는것이 좋습니다.

만약 이사를 가야만 하는 상황이면 짐을 다 옮기지 말고 일부 가전이나 살림집기들을 두어 사람이 살고있는 집임을 알려야 합니다.  사정상 짐을 다 옮길 수 밖에 없다면 법원에 '임차권 등기명령'을 신청합니다. 

임차권 등기명령을 신청하면 등기상에 임대인권리가 표시되는것이므로 짐을 다 옮기고 이사를 가도 나의 권리가 살아있게 됩니다.  그러므로 기존의 권리를 주장할 수 있게됩니다.

그리고 현 상황에 대한 나의 입장을 집주인에게 (말이나 문자가 아니라 법적 효력이 확실한) 내용증명을 보냄으로 증거로 남겨두는것도 추후 분쟁해결에 있어 유리하게 작용할수 있습니다.

대항력은 전입신고 + 거주 + 확정일자 3가지 조건 중 가장 늦게 조건이 달성된 날을 기준으로 그다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.

 

 

 

<전입신고 하는법/ 확정일자 받는 법>

인터넷 확정일자 전입신고 5분만에 끝 / 전입신고 방법 / 확정일자 받는법